人民币45度角狂奔,会压垮楼市吗

原创刘晓博

人民币又升值了！今天（11月9日）的最新离岸价和在岸价，都破了6.6字头，开始进入了6.5区间。

上图：人民币离岸价走势。

这意味着，人民币对美元的汇率，创出了年6月以来的新高。人民币上一波的强势期，是在年3月到4月出现的（一度升破6.3）。当时是特朗普上台之后，中美关系最好的时候。

上图：人民币离岸价周线图，5月以来呈现标准的45度角升值走势。而中美贸易战，是在年6月爆发的，人民币从那时开始出现了一波贬值。贬值过程出现了两次最低点，都逼近了7.2。一次在中美贸易协定谈判的最关键、最困难时刻出现，另一次是在今年疫情全球化、特朗普扬言向中国索赔的时候出现。

随着全球货币大放水，疫情索赔呼声渐散，人民币开始走强。尤其是两国贸易协定得到执行，维持斗而不破态势中，人民币不断突破关键点位，最终升破了6.6。如果你在今年5月末换5万美元，需要支付接近36万元人民币；而如果今天换5万美元，只需要支付不到33万人民币，节省了超过3万元人民币。对于5月末换美元的人来说，每换5万美元则亏损了3万元人民币！

5月的时候，的确有那么一些人，对人民币的未来走势失去了信心。但现实就是专治各种不服的。我从去年就开始预测，人民币两年内最坏的情况，也能守住7.2。如果升值，极限在6.5附近。过去一年多，人民币的确没有跌破7.2，但目前看起来逼近了6.5。会破6.5吗？

我的看法是：如果美国疫情持续得不到遏制，美联储被迫继续快速印钞，则人民币还有一定升值能力，短暂升破6.5是有可能的，但很难维持在6.4或者更高位置很长时间。为什么？因为中国出口会受不了。过去5个多月，人民币快速升值的情况下，中国出口看起来没有受到很大影响。

根据国家海关总署的数据：今年一、二季度，我国进出口增速分别为-6.5%、-0.2%。三季度我国进出口同比增长7.5%；其中出口5万亿元，增长10.2%，进口3.8万亿元，增长4.3%。为什么3季度货币快速升值，出口反而增长到了10.2%？这是因为全球疫情都很严重，中国商品的替代国产业链、供应链出现了问题，订单大量向中国转移所致。比如口罩、呼吸机、防护服还有小家电、服装等，中国很多企业都接不过来订单了。

但如果汇率继续大幅升值，则中国制造压力会比较大。10月的最新出口数据是，同比增长从10.2%回落到了7.6%，这中间就有汇率升值的影响。如果未来疫情在全球被遏制，中国商品替代国的产业链、供应链恢复，人民币的汇率还是会有调整的压力，将再次回落到6.6到6.5附近。因为这个水平，才是相对合理的，比较适合中美关系、中国和主要贸易伙伴的关系，以及中国出口企业的利益的。

有读者问：人民币这样“45度角”的大幅、快速升值，会最终压垮楼市吗？自从我几年前在楼市的“日本模式”（或“东京模式”）之外，率先提出了还有“莫斯科模式”（苏联-俄罗斯模式）后，“保房价”还是“保汇率”，就成为一个讨论的热点。

日本当年选择了让日元升值，让楼市泡沫破裂。日本这样做代价很大，但也保护了实体经济，尤其是科技实力。日本在年以后，平均每年拿到一个诺贝尔自然科学奖。而俄罗斯则放弃了汇率，最终莫斯科房价按照旧卢布计算，过去30多年上涨了万倍以上。期间，为了抹掉通胀的痕迹，卢布有过一次元兑换1元（新卢布）的币值改革。

中国未来到底会选择“保汇率”还是“保房价”呢？由此曾引发了广泛的讨论。人民币的持续升值，再次引起了这个疑虑。有人预言，中国选择了保汇率，这有点类似日本，所以未来楼市泡沫将破裂。真的会如此吗？

下面谈谈我的看法。短期来看，人民币持续升值，有利于引导国际热钱流入中国市场。热钱来了，无非是炒股、买房，很难投资实业，这是热钱属性决定的。

所以，汇率升值短期的效应，有利于抬升房价。日本为什么楼市泡沫破裂了？至少有两个重要因素跟中国不同：第一，日本没有外汇管制；第二，日本土地没有完全被政府控制。没有外汇管制，当本币不断升值之后，日本房价跟欧美相比就显得非常贵。这时候，热钱就会抛售房产，撤离日本市场。

如果中国没有外汇管制，你卖了北上深的房子可以随便转出，到伦敦或者纽约买房子，那大家肯定一哄而散，至少三分之一的人会拿着钱到欧美投资。这样，房价自然就撑不住了。

另外，日本明治维新之后实施了土地私有制，可以自由交易。这样，当房价、地价偏高的时候，土地供应量是不受限制的。而中国的土地要么归国家所有，要么归农村集体所有，建设用地的规模受到政府严格管制，增加幅度是有限的。

当房价低迷的时候，地方政府（尤其是地级市）往往两三年不供应土地。正是因为基本制度不同，所以中国楼市很难出现日本（或者东京）那样的“保汇率、弃房价”的选择。这一轮人民币升值对楼市短期看是利好，中长期看有性价比的压力（跟欧美），但绝大部分资金没有办法抛售房产、出境。

随着三道红线、五限等措施不断出台，楼市已经被严格管制起来，只能走鸟笼行情。未来中国有没有可能允许货币自由兑换，并实施土地私有制？我的看法是，土地私有制50年内基本上不用想；人民币%自由兑换，基本上也是30年不用想。未来中国楼市是否可能出现“莫斯科模式”或者“德黑兰模式”？“德黑兰模式”是“莫斯科模式”的3.0版本，或者说是极端版本。最近几年，由于经济被制裁、被迫内循环，德黑兰以本币计价的房价，几乎年年翻倍，但以美元计算基本上维持不动，这就是我率先提出的“美元顶”现象，它在伊朗出现了。

俄罗斯和伊朗，都是资源输出国，基本上靠石油、天然气来换取外汇、购买轻工业产品。伊朗因为被制裁，石油、天然气很难卖出去，而俄罗斯还能卖出不少，所以后者的情况更好一些。但整体而言，资源国家通过贬值可以卖出更多资源，是一条维持生存的通道。

中国不同，中国是资源进口国，如果货币贬值太多，会有严重输入性通胀。此外，中国国内市场巨大，有14亿人口，其中4亿中产阶层。中国制造业强大，是全球产业链、供应链的重要组成部分。所以，中国未来也不会重演现“莫斯科模式”或者“德黑兰模式”。未来中国楼市的演进，仍然是中国模式。慢牛走势将是常态。个别特殊的阶段，会出现下跌或者跳涨。但整体而言，国家有能力、有办法控制房价，保持楼市的平稳发展。

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