凭栏房价爆破启示录日本伊朗和俄罗斯

文：凭栏欲言

同样遭受冲击，为什么90年代日本一线房价受创最深，而伊朗（德黑兰）和俄罗斯（莫斯科）一线房价一直涨？

01

背景差异

1）汇率差异。日本在泡沫爆破之后仍然维持了汇率稳定，而俄罗斯和伊朗汇率暴跌。俄罗斯卢布与美元当前换算比率是74.5:1，这已经是去掉三个0之后的价格，按照旧卢布，卢布与美元的比价为兑1美元。伊朗今年宣布将里亚尔换为1土曼，去掉4个零。土耳其、委内瑞拉货币去零屡见不鲜，土耳其新里拉与旧里拉比值为1:00，去掉6个零。

2）通胀差异。日本泡沫爆破之后通胀很低,伊朗和俄罗斯通胀率奇高。

3）权利中心差异。如果权利中心有能力调动更多的资源投入一线城市，就会带来更多机会，就会对人口和资金流动产生虹吸作用。

房价泡沫体现于房价与物价的背离。房价泡沫的消解，要么物价向房价靠拢，要么房价向物价靠拢。日本是房价向物价靠拢（房价暴跌）；德黑兰、莫斯科是物价向房价靠拢（物价暴涨）。

02

房价的解剖

与股票一致，房价上涨（或下跌）由双重因素驱动。

1）经济（就业机会）的租金，类同股票的每股收益。房租本质是一种（当地）就业机会的租金。就业机会多的地方，人员涌入，资金充盈，房租就高。

2）预期，（类同股票市盈率）。利率越来越低的趋势，会提高资产折现率。就业机会租金越来越高的趋势（具有成长性），会放大市盈率，驱动房价上涨。

房价涨不涨，最本质的驱动就是当地就业机会，其次是利率趋势。

利率有没有越来越低的趋势？本地机会多不多？能不能持续吸引人员流入？

支撑房价当然靠人口流入。

直言不讳，增加劳动力供给！

但房价是最好的避孕药，增加劳动力供给？

03

拟合模式选择

年-年，美国经济规模增长了5倍，但道琼斯指数从.12变为，几无变化。美国股市与经济的背离，用了17年时间重新拟合。

有背离就有拟合，这是一种必然。

但为什么同样都是拟合，日本选择房价暴跌模式，而德黑兰和俄罗斯选择物价暴涨模式？

撇除一些不好讲的主观因素，从客观因素来看，就是因为日本有外汇。

有存量（外汇储备），有流量（创汇能力，海外另造了一个日本）。

日本资本管制放开，放水会刺激资金购汇外流，大量外汇的存在使得日本无法将水拦在境内。从而无法选择以水量支撑房价，被迫选择房价暴跌模式。

而伊朗和俄罗斯外储较少，即算大量放水，也没有足够的外汇可供兑换，资金无渠道购汇自然就无法外流，从而成功将水拦在境内，可以选择物价暴涨模式。

有没有条件将水拦在境内，决定了拟合模式差异。

04

一线房价的殊途

为什么冲击袭来，日本一线城市受创最深？而莫斯科房价一枝独秀？

背后的差异是机会，权力中心所赋予的机会！

一个地方只要有机会，小渔村也可以成为一线城市。机会越好，越多人聚集，越容易产生分工的细化，这又提高了劳动效率，进一步驱动城市规模成长。

但机会租金（房租等）会抢走劳动效率提高的大部分成果，当机会租金上涨超过劳动效率提高之时，人员涌入就不再有利可图，城市规模扩张就会停滞。

一线城市本身代表了最多的机会，同时也代表最高的机会租金。

利弊相依，当经济下滑趋势形成之时，首当其冲的也是一线城市。就业机会下降（难以找到合适的工作）和高昂的机会租金，迫使一些人离开城市，这又影响分工（工厂难以招到合适的人），于是，反复杀跌循环开启。

假如到处都很难找到就业机会，人员当然会流向机会租金最低的地方，而一线城市租金最高。这决定了，正常情况下，一线城市房价受创必然最深，正如日本。

但或者是为了国家面子，或者是因为一线城市更会哭，或者是因为一线城市更靠近权力中心。权利中心总是会习惯于将资源向一线城市倾斜，资源倾斜带来了额外的机会，情况或许就此不同。

虽然倾斜的动机总是存在的，但如果权利中心所掌握的资源是从全国聚拢的，那么资源大量倾斜于一线就会受到地方上的阻力，这会对倾斜程度形成一定的约束。

而（石油）资源型国家聚拢资源受到地方的阻力更小，将资源向一线倾斜受到的约束力也会更小。比如德黑兰和莫斯科。

约束越小，权利中心资源倾斜度可能越高，经济受到冲击的时候，一线城市机会越会凸显。

于是，越是受到冲击，涌入一线城市寻找机会的人越多，机会租金随之上涨，影响一线城市房价逆势上涨。代价是其他中小城市只能获得更少的机会，房价也会死气沉沉。莫斯科房价一枝独秀，而其他俄罗斯中小城市房价死气沉沉，背后是机会的缺失。

中国房价与物价的背离最终需要拟合，灰犀牛、加强房地产金融调控，正在越来越频繁的一次又一次被高层提起！

如何拟合？会选择高通胀模式？还是选择房价暴跌模式？

是将资源倾斜于一线城市？还是大小城市雨露共沾？

END

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