抵押或租金在2022年生活在哪里以及如何

房地产价格的快速上涨再次让俄罗斯人面临一个问题：买房抵押贷款还是租房更赚钱？《消息报》研究了俄罗斯联邦五个最大城市的租赁、一级和二级房地产市场的价格，并为每种选择找到了明确的答案。

我们的想法和方式

在展示结果之前，重要的是要澄清几个关键点。首先，我们没有逐米对三个选项（租金/小学/中学）进行直接比较。

事实上，市场上的实际报价因布局而异。如果我们想象一个预算有限的买家在面积较大但平方米便宜的主要公寓和面积较小但平方米较贵的二级公寓之间进行选择，他很有可能会选择就最终金额而言，这正是他花费更少的公寓。.

在进行计算时，Izvestia精确地从市场上的真实报价出发，该报价发布在最受欢迎的国内房地产搜索服务之一上。为了计算，我们取了莫斯科、圣彼得堡、新西伯利亚、叶卡捷琳堡和喀山一级和二级市场可供购买的十个最昂贵和最便宜的两居室公寓的平均成本，以及根据选择的租金报价。以同样的原则。

同时，在我们的计算中，我们假设在抵押贷款的情况下，借款人的第一期付款是总金额的15%。抵押贷款的平均利率和期限取自俄罗斯银行公布的按地区划分的最新数据。通货膨胀等宏观经济指标，以及房地产价格和租金的增长潜力，没有用于计算，原因完全可以理解：无法预测未来20年的这些数字。

计算结果分为三类：“红色”，购买抵押贷款的成本超过租金成本的两倍以上，“黄色”，其中同一指标在从一到二的范围内，以及“绿色”，其中该系数低于1。也就是说，第一种情况，按揭买房绝对没有意义；第二种，整体经济利益既可以是租金，也可以是按揭，第三种，比较而言，按揭房租这么便宜，租这样的房子是没有意义的。

莫斯科和圣彼得堡

在这两个首都，正在发展一种完全相同的情况。这些城市一二级市场的高档按揭住房处于“红色”区域。例如，在莫斯科，可与抵押贷款相媲美的梦想公寓将花费1.亿卢布，而类似报价的带利息支付金额将是主要的4.亿卢布和次要的3.亿卢布。

如果我们考虑市场底部的提案，两个城市的情况也会有所不同——无论是小学还是中学，系数都在1.2-1.7的范围内（超过一个意味着与公寓市场价值相比多付的金额）。

新西伯利亚

根据Izvestia的分析，西伯利亚最大的城市在房地产方面是所有五个城市中最令人惊讶的。在市场的顶部，主要的公寓位于“红色”区域，而次要的公寓位于“黄色”区域。这是因为平均抵押贷款期限的租金将花费万卢布，而包括抵押贷款在内的一级和二级住房在同一时期将花费40.6和万卢布。

但在新西伯利亚市场的底部，情况恰恰相反：在那里租房绝对没有意义。事实是，主要和次要房地产系数都处于“绿色”区域-小于一个。而且，在二级市场上，根本就是0.5个单位。以卢布计算，如下所示：租赁费用为万卢布，初级购买-万卢布，二级购买-万卢布。

叶卡捷琳堡

在叶卡捷琳堡，“红色”区的公寓根本没有选择余地。这意味着在这种或那种情况下，这个城市的抵押贷款总是合理的——这个城市的系数从1.4到1.6不等。但值得一提的是，如果我们比较在市场底部的二级市场上租房和买房的成本，那么在这里贷款肯定更好：“绿色”系数为0.8，租房即使包括抵押贷款利息，也将花费万卢布，而万卢布。

喀山

在鞑靼斯坦首都，所有可能的选择都在“黄色”区域：系数在1.3到1.6的范围内。因此，在市场顶部，与平均抵押贷款相当的时期的租金将花费万卢布，而一级和二级住房的租金分别为41.7和万卢布。在市场底部，相同金额将分别为万卢布、万卢布和万卢布。

专家怎么说

当然，租房或买房的问题并不只存在于经济层面。正如圣彼得堡建筑公司Citystroyproekt的总经理VasilyTimofeev在接受《消息报》采访时指出的那样，在决定抵押贷款时，我们谈论的是购买房产、长期生活规划、寻找自己的住所、可以居住的地方和家人一起生活多年，随心所欲地装备一切，也许把一切都留给孩子。

“买房是一种保障，因为无论你的财务状况如何，这套房子都会留在你身边，”Timofeev指出。

在他看来，租房有其优势，主要是灵活性。确实，在这种情况下，换区、离工作更近、随着家庭的增长增加住房要容易得多，在另一个城市轮换或临时工作的情况下，不需要投入大量资金。此选项也适用于由于多种原因而感觉财务不完全安全的人。

“如果你不确定你想住在哪个城市，你的财务状况不稳定，并且没有安全缓冲可以让你在失业的情况下定期向银行还款几个月，那么等待抵押贷款是值得的，”蒂莫费耶夫补充道。

反过来，PolicyGroup营销总监OlgaUlyanova指出，靠近地铁站且道路网络发达的地点最适合出租。同时，购买一套公寓作为整体进一步出租也没有什么意义——这不是最赚钱的生意。

-就收入和支出的比率而言，租房是一项非常可疑的业务。与租户的关系也可能很复杂。OlgaUlyanova解释说，通常情况下，即使是现在，当租金大幅上涨时，租金也只能勉强支付每月的抵押贷款。-尽管我们不能忘记房东仍在等待以维修公寓和购买家具和电器的形式进行的初始投资。

在房地产市场的当前情况下，以抵押贷款购买公寓的利润如何通常是一个有争议的问题。因此，BSA集团公司的商务总监AlexeiZubik在接受《消息报》采访时指出，如果客户有存款支付20%的公寓成本，那么在挖掘阶段购买公寓就变成了更有利可图的选择。

-值得强调的是，如果每年的价格涨幅超过4%，完成公寓的资金积累期限会更长。这就是为什么，即使目前抵押贷款利率上升，现在购买公寓比为将来以%付款的价格存钱购买更有利可图，”Zubik解释道。

与奥尔加·乌里扬诺娃不同的是，《消息报》的对话者认为出租收购的财产是有利可图的。但前提是俄罗斯的租金继续增长。

-过去两年的租金增长了25%，与公寓价格的增长水平相当。这意味着它是一种可靠的被动收入来源，这使得这种投资具有吸引力，”Zubik总结道。

RealisteIT公司的创始人AlekseyGaltsev采取了不同的立场，该公司开发了用于即时房地产估值的人工智能。他在接受《消息报》采访时指出，由于中央银行关键利率的提高和抵押贷款成本的上升，买房正变得无利可图，因为住房贷款10年的平均多付额将是从银行取款的30%。因此，Galtsev认为，由于对此类贷款的需求较低，租金价格可能会加速上涨。

-由于房地产价格和抵押贷款利率高，租金，每年仅支付公寓成本的5%，需求量很大。专家总结说，我们Realiste预计，需求的增长将导致今年俄罗斯大城市的租金平均上涨30%。

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